“新京澳门葡萄城”王健林和万达现在过得好吗？

2019年1月12日，是万达三十年年会的日子。青岛市黄岛区星光岛上的几家酒店，是万达年会的召开场地，现场看去一片红彤彤的，四处都是总结万达30年发展历史的展板。

王丹的朋友圈被万达年会的图片、小视频霸屏了。这些都是她在万达的前同事从东方影都现场收到来的。而此时的她，身在上海，张罗着融创文旅品牌商交流会的活动。

在融创的交流会上，向品牌商点评的众多项目中，其中一个就是东方影都。王丹是万达文旅管理公司的前员工，5年多前，她忙前忙后，张罗着青岛东方影都的动工仪式，看著国内外的一线明星走马灯般在她面前晃悠。王丹当时真为有目迷五色、心醉神迷的感觉。

大半年前，东方影都月开业，王丹又是一通整天，然而彼时她早已没了什么主人的感觉，因为2017年7月万达已将东方影都卖给了融创，随后在2018年10月，万达又将13个文旅城的服务主体——万达文旅管理公司作价60.81亿卖给了融创，王丹作为公司员工，也一起加盟了融创。“我们私底下也有点困惑，东方影都已是人家融创的项目，为啥万达还要在不是自己的地方举行公司的年会呢？”一位万达员工称之为。然而，董事长王健林拍板的事，是雷打不动的。三十而立，2018年是万达的而立之年。

在前两年差点栽跟头之后，能否立得大位，要看王健林的智慧。1000家万达广场还有700多家并未辟，轻资产的模式否行得通？卖卖买之后负债大减半，而发债借款上市等融资渠道并没切断，企业变卖文旅城之后，万达新的业务增长点又在哪里？王健林的《万达之歌》能否一年年唱下去？轻资产模式的新挑战在2017年“经历了风波，也忍受了一些磨难 ”之后，2018年，万达高调稳重了许多，“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。而这企稳之道，靠的是万达广场这一核心资产。

作为万达集团的护城河，万达广场为万达获取了持续增长的平稳现金流。2018年，万达广场的租金收益约328.8亿元，同比快速增长28.8%。

虽然比起地产集团和文化集团的收益，租金收益总值稍小，然而，其毛利率是最低的。2018年万达商管半年报表明，上半年万达广场的租金营业收入为143亿元，营业成本为26.4亿元，毛利润约81.48%。为了做到大这只现金奶牛，王健林计划自2018年起，10年之内竣工1000座万达广场，按此推算出，此后每年万达平均值必须开业76座万达广场。2018年，万达开业了49个万达广场，比年初订下的开业50个的任务较少了一个。

而且王健林下调了2019年的开业任务：新开业万达广场43个。原因出有在万达的轻资产战略上。

此前，万达广场都是万达拿地投资，靠研发周边的住宅地产来反哺万达广场的投资和运营。王健林斥这种轻资产模式太快太累太斥资金，于是自2016年开始实行轻资产战略，第三方可以通过出有地、借钱跟万达合作，万达只负责管理建设运营管理，租金收益三七分为，万达拿三。王健林算数过一笔账，轻资产战略下，两到三个万达广场的收益抵得上一个轻资产万达广场，为此，万达只要多辟轻资产广场，就可以维持规模和收益的快速增长。

事实上，万达刚刚发售轻资产战略时，野心还是蛮大的。2016年四季度，万达商管（彼时称之为万达商业）与中信信托、民生信托、富力集团等签下90个万达广场、共1050亿元的投资合约。合约誓约，2017年至2019年，每年开业交付给30个万达广场给投资方。然而，轻资产战略的实行未如王健林所想的那么成功。

2016年，万达新开业21个轻资产广场，2017年，新开业24个轻资产广场，2018年，新开业仅有19个轻资产广场。王健林自己否认：“轻资产的个别投资方不像万达有执行力，这是轻资产模式带给的新课题。”2017年，万达将5个万达广场接管给了民生信托，9个万达广场接管给了中信信托，此外，还有4个项目接管给了合约外的珠江人寿。

然而，2018年，万达没项目接管给中信信托和民生信托。只有年初的时候，将淄博万达广场接管给了富力集团旗下的一家子公司。

之后万达更好的开始跟地方的开发商合作做轻资产战略，然而此举也有艰难。招商蛇口一位投资部人士回应，万达做到广场，无论是轻资产模式，还是跟其他地方开发商合作的轻资产模式，其底层逻辑有可能仍然是靠周边住宅地方研发来反哺商业地产，只不过轻资产模式下是万达来操作者，轻资产模式下则有可能转嫁到合作开发商。上述模式要看明确城市的明确地段，如果在电子货币空间并不大、房价起不来的四五线城市，卖房的收益足以保持商业地产的拿地建设运营费用，则此种模式就很难顺利。

“说到底，万达是把风险转嫁到了合作方开发商头上，而当地开发商在拿地和跟政府的博弈论能力上认同不如万达，造成风险增大，而合作模式又不会牵涉到双方的权责归属于问题，因此在开发进度上有可能不如此前万达原为的慢。”上述投资部人士称之为。融资无法光靠卖卖买王健林用“轻资产”来发展万达广场，此举可以让万达负债增加。对于万达的去杠杆减半负债，王健林的意志是十分极力的。

因此“卖卖买”仍然是2018万达的关键词。万达商业出售部分股权给融创、京东等战略投资者，取得340亿元资金；万达电影出售部分股权给阿里、北京文投，取得70亿元现金；万达文旅管理公司作价60亿元卖给融创；万达文化集团旗下海外院线公司AMC影院出售部分股权给银狐资本，取得5亿美元；万达海外出让4个地产项目，交还18亿美元现金；万达作价27亿元，将其在百年人寿中的股份出售给绿城中国。通过一系列的股权和资产贩卖，万达取得合约收益827亿元人民币，已交还现金627亿元人民币。万达通过“卖卖买”重复使用现金，很大减少了其负债率，这既是王健林主动为之，也是在目前融资环境下的不得已之荐。

一位信托经理回应，目前房地产行业整体萧条，此前疯狂出现异常的住宅地产现在他们都不过于不敢去投，更加别说商业地产的项目。“万达现在在信托和债券市场上融资还是较为艰难。”自2017年发售三期中期票据之后，万达就没有在债券市场放过一笔债。万达商管2018年半年报表明，上半年其借款获得的现金仅有为57亿元，而2017年同期则约766亿，2018年上半年其发售债券接到现金为0，而偿还债务开支的现金则约210亿元，这造成其期末现金从2017年同期的1303亿元降至2018年同期的821亿元。

万达去杠杆的路仍是任重道远，截至2018年6月底，万达的投资性房地产（即万达广场）货值为3901亿元，而这些资产中有2960亿元因向金融机构借款而被抵押。王健林也在希望地拓展融资之路。他在年会上回应，万达体育和传奇影业都要积极开展资本运作，今年要出成绩。

一位内部人士在2018年10月份向《棱镜》回应，万达体育此前无意在港交所上市，不过，目前据路透社报导，万达集团已秘密为其旗下万达体育递交了美国首次公开发表IPO(IPO)申请人,融资金额最少5亿美元。至于传奇影业，王健林在2017年5月时向外界透漏，要在海外上市。

从此前万达影业重组方案中透露的数据来看，2014、2015年传奇影业净利润为-29亿和-42亿元，2016年其投资的电影《长城》票房失利，亏损7500万美元。万达没透露传奇影业这两年的财务数据，因此不告诉其否已超过上市条件。万达商管于2016年9月在港交所注销，引进战略投资者展开私有化，并允诺在2018年9月底返A，目前这一回A计划早已完全流产，王健林此前称之为已准备好了对赌告终必须支付投资者的买入款、利息和适当手续费用。2018年万达商管出售股权引进融创、京东等4家战略投资者，万达商管上市的日期又延期了5年。

王健林称之为，我们和战略投资者投的协议是五年之内上市，即使不上市也没买入确保。三大资产上市计划短期内无法看到显著进展，王健林把目光放在了万达广场的资产证券化上了，他的逻辑是：“万达广场现金流好，资产又有贬值空间，这么好的物业，我解读在市场上应当归属于稀缺资源”。目前，上海松江万达广场（2014年开业）、宁波江北万达广场（2010年开业）白鱼发售万达广场长江经济带一期资产反对专项计划（ABS）募资27亿元，该计划早已于2018年12月4日获得交易所通过，但仍未月发售。

此外，由沈阳万达商管公司发动的招商创融-万达广场京津冀协同发展一期资产反对专项计划，募资额为30.8亿元，目前正处于“已对系统”状态，仍未通过。事实上，由于资金市场需求迫切，一些新开业的万达广场等不及通过发售ABS产品来融资。湖北某地级市的一家万达广场，在2018年年中竣工开业之后，为解决问题后期经营资金缺口，向社会融资不高于5亿元，融资将用作1·交还股东借款；2·缴纳后期工程款；3·项目开业后期运营及广场修理等开支。

万达寻找新方向？出售了13个文旅城之后，万达的文旅收益骤减，仅有为2.7亿元，王健林也看见了此前文旅产业的问题：杨家的文旅产品规划、内容、利润都不存在问题。但王健林样子未完全退出文旅城，2018年11月、12月，万达集团先后与兰州和延安签订协议，投资建设兰州、延安文旅城，二者投资总额分别为300亿元和120亿元。回应，王健林在年会的报告中仅有一句话带上过，未做到过多阐释。

因为王健林早已寻找了一个让它激动的新产业——大身体健康。2018年，万达与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）签订协议，想在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院，通过3年时间首创中国大身体健康产业新模式。目前万达已落地成都、广州两项目。

在年会上，王健林回应着墨甚多，他回应，今年力争5个一线城市大身体健康力争全部落地，最少3个项目动工。同时要尽快已完成单个国际医院管理合约，并设计降生界一流的花园式国际医院。瑞明咨询公司董事总经理伍小燕回应，房地产商转入医疗行业，2000年就开始了，目前万科、恒大、绿城等主流房企都已投身于这个行业，但纵观这些项目，确实做社会效益经济效益都十分顺利的没几个。

万达期望通过引入国外先进设备机构并谋求地方政府反对的策略，其他房企也简单过，但未闻过于大效益。“医疗行业是个周期长、投放大、政策壁垒多的行业，必须沉下心来，慢慢地做到。”伍小燕回应。

王健林三年已三变。2016年会上，他唱起着《一无所有》。

2017年会上，他和员工一起演唱《歌唱祖国》。2018年，王健林演唱而优则写出，为万达30周年做到了一首《万达之歌》。“我自指出写出得可以，但是曲我不懂，就去找人不作了曲。”王健林说道，“中国三千万企业，还没几个公司歌曲能传诵久远，期望我们《万达之歌》能传诵下去！。

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