日本房地产泡沫与中国房地产现状分析_澳门新葡澳京app入口

概要：转入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，沦为人们普遍注目的焦点。而20世纪末期再次发生在日本的房地产泡沫的悲惨经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深担忧。社会各界关于中国房地产市场否不存在泡沫的辩论也没间断。

首先实地考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境，在此基础上，侧重分析了中国房地产市场不存在的类似于经济因素，并对二者做出了分析和对比。　　关键词：泡沫经济；房地产市场；中国；日本 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　一、日本房地产泡沫的构成及原因分析 　　日本的房地产泡沫源于20世纪末期。

第二次世界大战完结后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。然而，在这个飞速发展的经济体中，不存在着房地产泡沫经济的隐患。据日本国土厅发布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（以1980年为基期100），但到了1988年就上涨到了 334．2，在短短的三年间上涨了近2倍。

东京都中央区的地价下跌了3倍。1990年，仅有东京都的地价就相等于美国全国的土地价格，国土面积相等于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值完全是美国的4倍。从1986—***年，日本的商品房价格整整上涨了2倍。

这种可怕的房地产价格相当严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始瓦解，泡沫经济的欺诈兴旺犹如空中楼阁一般轰然坍塌，股价和房价大幅度暴跌，对实体经济也带给相当严重的影响，日本的经济转入长年的不景气期。

　　房地产泡沫幻灭后，对日本的经济、政治、社会造成了极大毁坏，日本的经济仍然处在不景气期，直到现在也没完全恢复。不谋而合成因，可以从以下几个方面分析： 　　1.日元的贬值与日本房地产泡沫有直接联系。二战之后，日本用二十年的时间在战争的废墟上修建了一个世界经济奇迹，沦为世界第二大经济实体，次于美国。但是急速发展的日本，经济结构偏向于内需严重不足、出口导向型，与美国、英国等欧美国家的贸易正处于顺差地位，累积了数额可观的外汇储备，这也造成日本与欧美诸国的贸易摩擦大大。

1985年，迫使美、英等其他G5国家的压力，日本签定了《广场协议》，日元加快了贬值的步伐。国际上许多资金流向日本并最后流向房地产市场，为其房地产泡沫的构成打算了资本基础。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　2.持续的较低利率政策加快了泡沫的构成。

《广场协议》签定后，日元大幅度贬值，对日本的出口导向型经济产生了相当大影响，出口产品大幅度上升。为了保持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实施并长年实施了低利率政策，倒数多次上调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%，到1987年2月23日早已降到2.5%，为当时世界上的最低水平。

日本国内资本市场上的货币供给大幅度减少，造成经常出现流动性不足，大量资金游离于实体经济之外，流向“受益”显著的股市和房地产市场，间接造成了资产价格上涨。　　3.日本民众对地价和房价大大下跌的经济预期。日本是由一系列岛屿构成的国家，土地资源较少而人口比较较多，随着经济的发展和城市化的展开，人们指出地价和房价一定会大大下跌。并且，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，人民的生活水平大大提升，对土地和住房大大明确提出新的更高的市场需求。

企业也预期市场对商品房的市场需求是呈现出刚性的。受到影响的经济预期和个人对商品房的市场需求在一定程度上助长了房地产泡沫的收缩。　　4.政府监管和调控不道德的缺陷。在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的不道德也在一定程度上助长了泡沫的发展。

首先，在泡沫构成之前至泡沫构成的几十年时间里，日本政府指出不应当介入地价和房地产价格，对大量资本投放房地产市场也不作调控。其次，日本展开的金融改革加快了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力大大上升，导致金融市场的融资能力大大强化，各个企业通过金融市场的融资获得大量资本。这些资本又沦为推展资产价格尤其是地产和商品房等不动产价格上涨的极大动力。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　综上所述，日元的不得不贬值和日本国内长时间持续地较低利率政策，分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生获取了资本，此时日本的房地产泡沫的再次发生只是具备了可能性。

日本国内对地价和房价下跌的广泛而忠诚的预期，以及市场对商品房的刚性市场需求的预期，助长了其房地产泡沫的构成。日本政府对金融市场的监管不力，对房地产市场的不作介入，造成大量资本流向房地产市场，为房地产泡沫的构成获取了最佳政治和资本环境。最后，各种原因的相互作用下，房地产泡沫构成，对日本的经济带给了相当严重的毁坏。

　　二、中国房地产市场短路的成因分析 　　鉴于日本房地产泡沫幻灭对日本经济导致的极大危害，国内许多经济学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡，大多数人指出房地产市场的短路是房地产泡沫产生的征兆。理论界对中国否再次发生房地产泡沫的问题的辩论也未曾暂停，但是目前来看还是没精确的定论。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广指出，中国房地产市场有泡沫化发展的偏向，并有演化成泡沫经济的有可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称之为：“中国房地产的泡沫早已就越刮起越大，房地产降温刻不容缓。

”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则所持悲观态度，指出：从房地产市场的发展看，我们充其量不能说道，目前房地产市场正在经历第一次原始意义上的周期波动的考验。原本扩展阶段构成的许多经营惯性尚待调整，但中国房地产市场发展空间仍然相当大的现实是没有人需要坚称的。房地产市场否不存在泡沫仍在争辩之中，但是房地产市场短路却已是定论。

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